Documentos e impostos em Vitória.

A alíquota é de 2% na regra geral e de 1% para imóvel adquirido pelo sistema de cooperativa habitacional. A base de cálculo é o valor do imóvel apurado pela Prefeitura, que considera área, padrão, localização e estado. Num imóvel avaliado em R$ 800 mil, o ITBI é de R$ 16 mil.

Antes do registro: o cartório de imóveis só passa o imóvel para o seu nome com o imposto quitado. A Prefeitura de Vitória permite parcelar de 3 a 10 vezes, e a quitação sai depois da última parcela.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1.113, que a base do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume de mercado, e que o município não pode fixá-la de antemão por um valor de referência; para cobrar sobre outro valor, precisa abrir processo administrativo. Se discordar do cálculo, converse com um advogado tributarista.

O ITBI, imposto pago à Prefeitura de Vitória (2% na regra geral); a escritura no tabelionato e o registro no cartório de imóveis, tabelados pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo e maiores conforme o valor do imóvel; e, com financiamento, a avaliação e as tarifas do banco. Na compra com a Häuser, o corretor passa esses valores antes da proposta.

O contrato de compra e venda (ou a promessa) é o acordo entre as partes. A escritura pública, feita no tabelionato de notas, é obrigatória para imóvel de valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108); no financiamento, o contrato do banco vale como escritura (Lei 9.514/1997, art. 38). E só o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis, transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245): quem não registra não é dono.

Os valores são tabelados pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo e sobem por faixa de valor do imóvel; a tabela de 2026 vale desde 1º de janeiro (Ato 10/2025 da Corregedoria). O tabelionato e o cartório de imóveis informam o valor exato do seu caso, e o corretor da Häuser passa a estimativa antes da proposta.

Do imóvel: a certidão de matrícula atualizada, com ônus e ações (é nela que, por lei, devem constar penhoras e processos que atingem o imóvel), a situação do IPTU e a declaração de quitação do condomínio. Do vendedor: documentos pessoais, estado civil e, quando o caso pede, certidões de ações. Na compra com a Häuser, o corretor confere a matrícula antes da proposta.

É a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis: descreve o imóvel e reúne, em ordem, cada dono, cada hipoteca ou alienação fiduciária, penhoras e averbações (Lei 6.015/1973). A certidão de matrícula atualizada é o primeiro documento a pedir antes de qualquer proposta.

Averbar é anotar na matrícula uma mudança no imóvel ou no dono: a construção, uma reforma que mudou a área, o casamento ou o divórcio (Lei 6.015/1973, art. 167). O banco financia o que está na matrícula; se a construção ou a área real não estão averbadas, o financiamento trava até regularizar.

Passa, a não ser que a escritura traga a prova de quitação: os impostos sobre o imóvel acompanham o imóvel (Código Tributário Nacional, art. 130). Por isso a certidão negativa de IPTU entra na escritura.

Passa: quem compra responde pelas dívidas de condomínio do vendedor, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Peça a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora antes da escritura.

Documento de identidade, comprovante de renda e o que a garantia escolhida pedir (do fiador, da seguradora ou do título). Documentos e comprovantes só na etapa de análise, com o corretor; no chat do site ninguém pede.