Vender o seu imóvel pelo preço certo.

O ponto de partida é o m² de imóveis parecidos no mesmo bairro, vezes a área útil. Depois entram os ajustes que o anúncio não mostra: rua, andar, sol, vista, idade e estado do prédio, vagas e reforma. A avaliação da Häuser segue o método de Renato Avelar, perito avaliador (CNAI 12490), olha para vendas que de fato aconteceram e não custa nada.

Quase sempre porque o preço foi tirado de anúncios, e anúncio não é venda. Os portais repetem o mesmo imóvel com áreas e valores diferentes, e quem vende usa os mais altos como régua. Imóvel bem precificado gera visita e proposta logo; parado há meses, passa a ser comparado, e a negociação acontece sob pressão. Foto ruim e anúncio sem informação também afastam quem procura.

Os cinco que mais se repetem: tirar o preço de anúncios em vez de vendas; começar alto "para negociar" e deixar o imóvel envelhecer no portal; anunciar com foto ruim e sem informação; descobrir pendência de documento (averbação, inventário, dívida de condomínio) só quando aparece o comprador; e mostrar pressa na negociação.

Não existe valor fixado em lei. A comissão de corretagem é combinada por escrito, no contrato com a imobiliária, antes de o imóvel ir para o mercado; o Código Civil trata desse contrato nos artigos 722 a 729 e diz que, sem acordo, vale o costume do lugar. Na Häuser, quem paga a comissão é quem vende, e o percentual e o que ele inclui ficam escritos no contrato.

Economiza a comissão, mas passa para você o que ela paga: definir o preço, filtrar curiosos, mostrar o imóvel, negociar e conferir a documentação do comprador e do imóvel. O erro mais caro é o preço errado no começo: imóvel que fica meses no ar perde força na negociação.

Com exclusividade, o imóvel aparece no mercado com um preço só, uma descrição só e um responsável por ele, em vez de repetido em vários anúncios com valores diferentes, que é o que derruba a confiança de quem compra. E quem tem a exclusividade pode investir em foto, vídeo e divulgação. Combine por escrito o prazo e o que a imobiliária vai entregar.

Fazem, porque a primeira visita acontece no celular: é no portal que o comprador decide se vale a pena ir ver. Foto escura, torta ou de cômodo bagunçado tira o imóvel da lista antes da visita. Na Häuser, quando o imóvel permite, a equipe grava um tour em vídeo que vai para a ficha do site.

A certidão de matrícula atualizada (com a construção e as reformas averbadas), o IPTU em dia, a declaração de quitação do condomínio e os seus documentos pessoais e de estado civil; se for casado, o cônjuge assina junto. Imóvel herdado precisa de inventário ou de autorização judicial antes da escritura. Resolver isso antes de anunciar evita perder o comprador na reta final.

Vender o imóvel em si, não: antes da partilha, o que cada herdeiro tem é uma parte da herança como um todo. O que a lei permite é ceder os direitos hereditários por escritura pública (Código Civil, art. 1.793), ou vender com autorização do juiz do inventário. Para o comprador que vai financiar, quase sempre o caminho é concluir o inventário antes.

Sobre o lucro (ganho de capital), em regra sim, mas a lei tem isenções. As mais comuns: o único imóvel, vendido por até R$ 440 mil, por quem não vendeu outro nos últimos cinco anos (Lei 9.250/1995, art. 23); e a venda de imóvel residencial cujo dinheiro é usado para comprar outro imóvel residencial no país em até 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39). Confirme o seu caso com o seu contador antes de assinar.

Na leitura de Renato Avelar, sim, e muito: em prédios das décadas de 1970 a 2000, investir nas áreas comuns (fachada, portaria, elevador, garagem) muda a percepção de quem compra sem mexer na planta. Na coluna, ele conta um prédio da Praia do Canto em que a modernização levou o m² de R$ 11 mil para perto de R$ 16 mil.

A gente faz a avaliação do seu imóvel sem custo. Diga se é casa ou apartamento, em qual bairro, e quantos quartos, e a conversa começa por aí.

Só se você autorizar. Sem autorização, a ficha mostra a região no mapa e nunca rua, número ou unidade; o endereço exato é passado pelo corretor quando a visita é marcada.