O que o Caneco 70 tem a ver com Adam Smith?

O Caneco 70 foi um daqueles endereços que entraram para a mitologia carioca. Ficava de frente para o mar do Leblon, reunia personagens de todos os matizes e serviu chope durante décadas. Até que um dia fechou. No lugar daquele botequim histórico veio uma incorporação imobiliária. Conta-se no mercado que o dono do terreno ficou com cerca de 70% das unidades construídas. Setenta por cento! Aqui em Vitória, uma permuta de 35% já faz muita gente perder o sono. A pergunta é simples: alguma incorporadora entregaria 70% de um empreendimento ao proprietário do terreno se não soubesse que conseguiria vender os 30% restantes por valores extraordinários? Evidentemente, não. Naquele pedaço do Leblon, um lançamento de alto padrão poderia passar hoje, com tranquilidade, dos R$ 150 mil por metro quadrado. E provavelmente venderia inteiro. É aqui que entra Adam Smith, o filósofo e economista escocês que viveu entre 1723 e 1790. Há quase três séculos, ele já explicava que o mercado é movimentado por uma espécie de “mão invisível”.

Traduzindo para a mesa do bar: quando muita gente quer comprar e existe pouco produto disponível, o preço sobe. Nas últimas semanas, ganhou força a notícia de que Vitória teria o metro quadrado mais caro do Brasil. Este jornal prestou relevante contribuição ao debate ao ouvir a minha opinião e também Alexandre Schubert e Gilmar Custódio, da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES).

O dado merece uma vírgula. O FipeZap é um índice construído com preços de imóveis anunciados, não com negócios efetivamente realizados. São coisas diferentes. Vitória possui a Resos Inteligência de Mercado, ferramenta pioneira no país, capaz de trabalhar com dados reais de transações. Esses números mostram que não temos, de fato, o metro quadrado vendido mais caro do Brasil. Mas mostram também que ele está, sim, muito valorizado.

Traduzindo para a mesa do bar: quando muita gente quer comprar e existe pouco produto disponível, o preço sobe.

E como entender o motivo: Vitória lança pouco porque tem pouco território disponível. É uma ilha, com grande parte de sua área ocupada pelo Maciço Central. Seu projeto de expansão, o Novo Arrabalde, foi concebido por Saturnino de Brito em 1896, muito antes da consolidação continental de bairros como Jardim da Penha e Jardim Camburi. A cidade cresceu, ocupou seus espaços e hoje quase não encontra terrenos.

Além da escassez física, há a limitação construtiva. Enquanto determinadas regiões brasileiras permitem construir sete, oito ou até mais de dez vezes a área do terreno, na Praia do Canto o coeficiente gira em torno de 2,8. Some-se a isso afastamentos, restrições de altura e outras exigências urbanísticas. Em Jardim da Penha, a baixa possibilidade de verticalização e a regra de afastamentos praticamente bloqueia a renovação imobiliária.

Na Praia do Canto, muitas vezes é necessário comprar e demolir um edifício antigo de três pavimentos para construir outro. Isso significa adquirir vários apartamentos, reunir proprietários, enfrentar inventários, documentação e negociação. O terreno deixa de ser apenas terreno: vira uma operação cara e complexa. E todo mundo quer morar ali.

A Praia do Canto reúne praia, comércio, gastronomia, escolas, serviços e vida de bairro. Digo sem medo: em qualidade urbana, não deve favor a Ipanema nem ao Leblon, supera com folga, sem falar da segurança. Chamar esse fenômeno simplesmente de “bolha” é uma maneira cômoda de fugir da conta. Bolha pressupõe preço sem sustentação. Aqui temos pouca oferta, quase nenhum estoque, custo de produção crescente e demanda firme. É a velha lei de oferta e procura. Um copo d’água à margem do rio vale quase nada. No meio do deserto, pode valer uma fortuna. A água é a mesma. O que mudou foi a escassez.

Adam Smith jamais tomou um chope clássico na Delfim Moreira. Mas ambos os casos ajudam a explicar por que algumas cidades valem tanto.

A mão invisível está presente em todas as relações comerciais.