O Centro: onde tudo começou, e para onde a cidade está voltando
Quase cinco séculos de ocupação em meia hora de caminhada — do Colégio de São Tiago ao potencial construtivo que o plano diretor ainda segura.
▶ Assistir ao episódioHoje se discute preço, metragem e localização. Antes de tudo isso existe uma pergunta mais importante: por que uma cidade vale o que vale?
Em mais de três décadas acompanhando o mercado capixaba, o Renato aprendeu que nenhum bairro surge por acaso. Cada região carrega decisões urbanísticas, movimentos econômicos e ciclos de expansão que continuam influenciando o valor dos imóveis. Foi essa curiosidade que levou o Rolê Imobiliário de volta ao ponto onde a cidade começou — o Centro de Vitória —, com os corretores Rodrigo Alves e Daniel Samaniego.
Toda cidade tem um começo
Toda cidade tem um começo, e o de Vitória pode-se dizer que foi aqui. Imagine um lugar que cresceu fortificado, isolado, seguro lá em cima — e que depois não teve mais para onde crescer.
A colonização não começou na ilha: a sede da capitania estava em Vila Velha, onde o donatário Vasco Fernandes Coutinho chegou em 1535. Os ataques indígenas levaram a sede para a ilha, mais alta e mais fácil de proteger, em 1551. O nome veio de uma vitória atribuída a Nossa Senhora — Nossa Senhora da Vitória, depois só Vitória.
Por isso a parte antiga não tem planta: tem becos, ruelas e ladeira. A cidade cresceu de forma medieval, subindo o morro, e até o projeto de Saturnino de Brito, em 1896, convivia com problemas seríssimos de saneamento.
A ilha inteira, num desenho de 1896
O Esboço da Planta da Ilha de Victoria, de 1896, é o retrato do problema que a cidade tinha. A mancha ocupada aparece num canto — o Centro, apertado entre o morro e a água —, e todo o resto da ilha está verde: mangue, alagado, morro.
Foi olhando para esse mapa que se decidiu construir a cidade que faltava. O Novo Arrabalde não foi expansão natural: foi resposta a uma planta que mostrava, em cores, quanto de ilha ainda não era cidade.
A pedra fundamental é uma escola
A gente passa na frente e às vezes nem se dá conta. O Palácio Anchieta, hoje sede do governo do Estado, começou em 1551 como igreja e colégio da Companhia de Jesus — o Colégio de São Tiago, cuja construção primitiva foi inaugurada pelo padre Afonso Brás em 25 de julho daquele ano. Foi escola de leitura, escrita, filosofia e teologia por dois séculos, até os jesuítas serem expulsos das colônias portuguesas em 1759. Aí o colégio virou repartição: a sede da capitania.
Logo atrás dele está a Capela de Santa Luzia, de 1537 — a construção mais antiga da cidade ainda em pé, erguida como capela particular da fazenda de Duarte de Lemos, o primeiro morador da ilha de Santo Antônio. É tombada pelo IPHAN desde 1946.
E há o Largo de São Francisco, um cantinho que ficou preservado com casas do período colonial — construção mais antiga que a de Ouro Preto.
A água fervendo de Maria Ortiz
Em 10 de março de 1625, oito navios holandeses comandados pelo almirante Piet Heyn chegaram à barra de Vitória para tomar a cidade. Os corsários tentaram subir pela ladeira estreita do Pelourinho, em direção à Cidade Alta.
Foi ali que Maria Ortiz, da janela de casa, jogou água fervendo sobre eles. Os invasores recuaram, os vizinhos se juntaram, a população se armou e desceu. A ladeira hoje se chama Escadaria Maria Ortiz.
Ela abre uma linhagem que o Centro não perdeu: a Zilda do Bar da Zilda, a Lia do Bar do Nei, a Estael que promove arte há décadas, a Maria Saraiva que virou nome de rua. Muita mulher forte deu cara e personalidade ao Centro de Vitória.
O café constrói um teatro
O ciclo do café está impresso na Praça Costa Pereira. O Theatro Carlos Gomes foi inaugurado em 5 de janeiro de 1927, projeto do arquiteto italiano André Carloni, inspirado no Scala de Milão — e construído com recursos privados, aproveitando as colunas de ferro fundido do antigo teatro Melpômene, de madeira, que ficava ali. As colunas ainda sustentam os balcões.
Do outro lado, o Glória, também dos anos 1920, marcou uma geração: abriu como teatro e virou cinema. Era a época dos cines Glória, Odeon, São Luiz, Jandaia, Vitorinha. E o edifício Michelini, ali perto, era o Palácio do Café — de onde se negociava café para o mundo inteiro.
No fim dos anos 1930 subiu na mesma praça o Edifício Antenor Guimarães, o primeiro edifício residencial vertical do Espírito Santo e o primeiro com elevador. Antenor Guimarães era o empresário que comandava o embarque no porto, quando ainda não havia cais e as barcaças é que desembarcavam nos navios.
Vinte anos de auge
Nos anos 1970 tudo acontecia aqui. O centro econômico e o centro político eram o Centro: as repartições, os prédios comerciais, as empresas — em boa parte por causa do porto.
Era também onde se morava bem. Quem saía de casa para o apartamento de luxo ia para a região da Catedral. Enquanto isso, a Praia do Canto tinha quatro ou cinco prédios grandes — o Santa Luzia é de 1967, o Portinari de 1969, o Comodoro de 1974 —, e aqui havia dezenas em obra ao mesmo tempo.
O ciclo foi curto: do fim dos anos 1960 ao começo dos 1980. Menos de vinte anos de expansão imobiliária pesada, de alto padrão. Depois a dinâmica virou.
A cidade troca de lugar
A parte comercial foi se deslocando para a Praia do Canto; a administrativa e a política, para a Enseada do Suá. Com as repartições saindo, o movimento caiu. Em 1995 abriu o Shopping Vitória — bala de prata, na definição do episódio, para um comércio que já vinha caindo. E havia o trânsito: sem plano diretor à época, a expansão foi selvagem, prédios grudados, e a cidade travou.
Só que a cidade inteira que se ocupou depois é planejada, e não por acaso. Bento Ferreira nasceu do loteamento do almirante Saldanha, nos anos 1950. A Enseada do Suá é projeto de Jolindo Martins, dos anos 1970. E todo o Novo Arrabalde — a região que virou Praia do Canto, Jardim da Penha e vizinhança — é o plano de Saturnino de Brito, de 1896.
Ou seja: a cidade foi planejada para expandir para lá porque aqui não tinha mais espaço. Agora acontece o contrário.
As praias que a cidade trocou por avenida
O aterro não mudou só a Enseada. Do outro lado, a Praia do Canto perdeu as praias que lhe davam nome de veraneio: a Praia Comprida, a de Santa Helena, a do Canto. Onde o bonde corria colado na areia hoje passa a Avenida Saturnino de Brito — e a areia virou pista.
É a mesma decisão vista de dois ângulos. A cidade ganhou terreno plano onde antes havia água, e é sobre esse terreno que estão hoje alguns dos endereços mais caros do Espírito Santo. O que se perdeu no caminho não aparece no preço, mas aparece nestas fotos.
O caminho inverte
Lá não tem mais espaço. E aqui começa a ter espaço excedente, com imóvel desocupado. O retrofit — reformar o que já está de pé em vez de construir do zero — é apontado como um dos futuros do mercado imobiliário no mundo, e no Centro isso tem onde acontecer: o prédio do antigo IAPI, abandonado por anos, está voltando como moradia social; um edifício que era o Departamento Estadual de Estatística foi comprado por um investidor, virou quitinete e apartamento de dois quartos, e está todo ocupado. É só trazer que o povo vem.
O que o Centro tem, e é raro, é urbanismo pronto: infraestrutura, praça, área de lazer, comércio, restaurante, bar, supermercado, cultura, história. Quem só passa pela Jerônimo Monteiro vê loja fechada e conclui que o Centro morreu. De lá para dentro é um bairro com vida noturna, com gente na rua, com as coisas acontecendo.
Não se constrói mais aqui porque o plano diretor urbano limita. Se houver flexibilização, a conta muda — e a sugestão que o Renato já levou a autoridades é essa: preservar de fato o que é histórico, e nas quadras onde não há o que preservar, verticalizar com afastamento, criando área de convívio e comércio no térreo e estacionamento no subsolo. Porque o problema, aqui como na Praia do Canto, chama-se vaga.
Quem compra no Centro hoje
O cliente que procura o Centro hoje busca espaço: para viver, para trabalhar em casa, para os filhos. E gente que gosta da efervescência cultural do bairro e que faz a conta.
A conta, segundo o que Rodrigo Alves e o Renato dizem no episódio, é esta: o metro quadrado no Centro fica entre R$ 2.500 e R$ 4.000, e um bom apartamento sai por volta de R$ 500 a 600 mil. O mesmo valor em Jardim da Penha ou Jardim Camburi compra, muitas vezes, um apartamento pequeno, de escada, de fundos. Aqui compra sala grande, quartos grandes, banheiros grandes. No episódio eles visitam um de três quartos com suíte, closet e vaga, num prédio de 1973, por menos de R$ 600 mil.
Ainda segundo o episódio, o Centro foi o bairro que mais valorizou no ano anterior à gravação, cerca de 23% — em cima de uma distorção, porque estava barato demais. E há o caso do Açores: um apartamento vendido por R$ 160 mil e revendido, dois anos depois, exatamente o mesmo, por R$ 320 mil.
O que está à venda no Centro
Os 2 à venda que a Häuser tem no Centro hoje:
Onde o mar encontra a montanha, onde a história encontra o povo e onde a cidade encontra a vida.
Sobre este texto
Esta leitura foi escrita a partir da caminhada gravada no episódio — não é a transcrição automática, que troca nome próprio e não tem parágrafo. As datas e os nomes históricos foram conferidos nas fontes ao lado antes de virar texto.
- No episódio, o primeiro prédio residencial de Vitória aparece como sendo de 1937. As fontes consultadas situam o Edifício Antenor Guimarães no fim dos anos 1930, entre 1939 e 1940; por isso o texto acima não crava o ano.
- A transcrição automática do YouTube troca nomes próprios. Saturnino de Brito, Jolindo Martins, Piet Heyn, Duarte de Lemos e Colégio de São Tiago foram conferidos nas fontes acima antes de entrar no texto.
- Os valores de mercado — metro quadrado, valorização e o caso do Açores — são os ditos pelos corretores durante a gravação, em agosto de 2026. Não são uma avaliação da Häuser: para isso existe a avaliação de imóvel.
Fontes
- Prefeitura de Vitória — Capela de Santa Luzia (1537), a edificação mais antiga da cidade
- IPHAN — Igreja (Capela) de Santa Luzia, tombada em 1946
- Governo do ES / Secult — Palácio Anchieta: o Colégio de São Tiago, de 1551 a 1759
- Prefeitura de Vitória — Escadaria Maria Ortiz: 10 de março de 1625, a esquadra de Piet Heyn
- Prefeitura de Vitória — Theatro Carlos Gomes: 5 de janeiro de 1927, projeto de André Carloni
- Folha Vitória — a Praça Costa Pereira e o Edifício Antenor Guimarães, primeiro residencial vertical do Estado
As fotografias
As imagens vêm do acervo histórico reunido pela Häuser. Onde havia barra de título, marca de colorização ou crédito de terceiro impressos no quadro, a barra foi recortada e o crédito voltou como texto na legenda de cada foto.